2023년 부동산 시장의 현재 그리고 미래 - 1

 

1. 너무 큰 거품이 끼었다.

 

2022년 중반기까지 우리나라 부동산에 거품이 낀 이유는 투기자금이 부동산에 몰리고 전세 품귀현상과 시세의 고공행진이 원인이었다. 그렇게 된 이유는 꽤 오래전부터 시행하였던 부동산임대사업자의 혜택으로부터 시작되었다고 생각한다.

정책의 영향을 과거부터 이야기 하자면 너무 긴 이야기가 될 것이므로 나중에 차근차근 풀어보아야겠다.

 

부동산 임대사업자의 혜택으로 정년퇴직한 사람들, 재테크를 하는 사람들, 기존의 부동산사업자들까지 굉장히 많은 자본들이 부동산시장으로 몰리기 시작하였다. 그러나 우리나라에서 부동산시장은 굉장히 작다. 겨우 서울, 서울 근방의 경기도(일산, 분당, 성남, 과천 정도), 그리고 부산 정도일 것이라 본다.

 

제로 금리의 낮은 담보대출 이자와 높은 승인률, 전세 수요가 지속되면서 대출금과 전세금을 이용하면 나의 자본은 적게 들어도 부동산 투자를 할 수 있었다. 지금은 한/두채 정도 살 수 있는 자본으로 불과 3~4년전에는 5채까지도 살 수 있었다. 그렇다보니 부동산의 시세는 높아질 수 밖에 없었다. 살짝 주춤할 때도 있었지만 시세그래프를 보면 꾸준히 우상향하는 것을 볼 수 있다. 그리고 그 상승 각도는 물가 상승률보다 굉장히 가파랐다.

 

이렇게 되니 전세를 살던 실수요자들은 시세가 더 오르기 전에 무리를 해서라도 내 집을 마련해야 했다. 서울 왠만한 지역은 24평 아파트가 이미 10억을 넘었고, 30평대 아파트는 20억에 육박하기 시작했다. 경기도도 30평형 아파트가 10억을 초과하기 시작하였다. 이렇게 되니 사람들은 겁먹기 시작했다. 나의 월급을 모으는 것보다 아파트 가격이 오르는 것이 더 빨랐기 때문에 지금 시기를 놓치면 평생 내 집을 마련하기 힘들다고 판단하였다. 그리고 그들은 무리해서라도 내 집을 사기 시작했다.

 

2. 위험은 소리소문없이 다가온다.

 

22년 중반기만 하더라도 부동산의 시세는 계속 오를 것 같아 보였다. 주식시장의 상승세, 코인의 상승세, 부동산의 상승세.

이것이 개인들이 보았을 때에는 영원할 것이라 생각했다. 그러나 경제 전문가들은 가격 거품이 녹아 내릴 것을 우려했다. 미국 월가에서는 지속적으로 물가상승에 우려의 목소리가 나오기 시작했고, 부동산의 가격은 이미 개인이 살 수 없을 정도로 높아져있었다. 주식시장에서도 어깨부근에서 세력들이 익절하고 물량을 시장에 쏟아내면 개미들이 매수하는 것처럼 부동산 시장에서도 전문 투자자(부동산투자법인, 임대사업자)들은 실수요자들에게 부동산을 매각했다. 말 그대로 고점에서 개미들에게 폭탄을 돌렸다.

 

 < 그리고 미 연방준비제도(Fed)는 기준금리를 올렸다 >

 

이때부터 시작되었다. 

한국의 기준금리도 올라가면서 담보대출 이자율이 연 4~5%였던 것이 7%를 초과하였고, 개인들의 이자 부담률은 거의 2배가 되었다. 월급을 받으면 담보대출 이자를 감당하기 조차 어려웠다. 그래도 시세만 유지한다면 실수요자(실거주자)들은 나중에 기준금리가 낮아질 때를 기대하며 고통을 감내해야만 했다.

 

그러나 부동산시장에서 수요자들이 한순간에 사라졌다.

높아진 대출 이자와 높은 부동산 시세는 더이상 개인이 부동산을 구매하기에는 부담스러워졌다. 이제는 기준 금리가 낮아져야만 부동산을 살 수 있게 되었기 때문이다.  매일 뉴스에서는 기준금리 인상 발표가 나오고 있고 부동산 시세의 하락을 경고하였다. 그렇게 부동산 시장에는 수요자가 사라졌고, 매물만 쌓여갔다.

 

 

3. 거품은 사그러지기 시작했고 위험은 폭탄같이 몰려온다.

 

2022년 하반기, 정확히 언제인지는 잘 모르겠다. 그 정도로 조용히 그리고 갑자기 시세가 하락하기 시작했다.

부동산의 수요자가 시장에서 사라지는 순간, 시장에는 사건이 터졌다.

 

그것은 바로 갭투자 사기사건.

 

일명 빌라왕이라는 사람(이제는 한명인지 조직인지도 모르겠다.)이 부동산시세가 하락하자 빌라에는 역전세 현상이 나타났다. 그것은 인천과 경기도에서 시작했다. 특히 인천 서구지역의 빌라는 시세가 폭락했다. 담보대출 한도는 전세보증금보다 낮아졌고, 시세도 전세금보다 낮아지면서 전세 시세도 낮아졌다. 계약 만기가 다가오는 세입자는 전세보증금을 돌려받기를 요구했고 빌라왕은 전세보증금을 내줄 수 없게 되었다. 왜냐하면 전세보증금으로 갭투자를 했기 때문이다.

그렇게 빌라왕은 무책임하게 스스로 목숨을 끊었다.

 

인천, 경기 지역의 아파트도 시세가 폭락했다.

 

인천 송도는 2022년 상반기보다 50%이상 시세가 하락했고 수원, 통탄 지역도 2~30% 하락하였다.

부동산의 하락은 믿었던 투자시장을 얼리기 시작했다. 이미 큰자본의 투자자들은 부동산을 현금으로 바꿔둔 상황이고, 개인들은 더이상 부동산을 구매할 여력이 없다. 

 

이러한 상황에서 정부에서는 담보대출 한도제한을 풀어주었으며, 정부자금으로 저금리 대출을 시행하려고 준비했다. 하지만 이미 부동산 시장은 얼어붙었다. 

 

2023년 1월....

포티어스는 과감히 이야기 한다.

 

"위험은 이제 시작하지도 않았다."

 

2023년 부동산 시장전망은 다음 편에 이야기 해보려 한다.