월세 퇴거할 때 도배비까지 내야 할까? 원상복구 범위와 보증금 공제 기준

월세나 전세 계약이 끝나 이사를 나가는데 집주인이

“벽지가 낡았으니 도배비를 빼겠습니다.”

라고 하면 세입자가 모두 부담해야 할까요?

그렇다고 단정할 수 없습니다.

민법상 임차인은 임대차가 끝나면 목적물을 원상회복해 반환할 의무가 있지만, 판례에서는 정상적으로 사용하면서 자연스럽게 발생한 ‘통상의 손모’까지 무조건 임차인이 부담하는 것은 아니라고 보고 있습니다.

핵심만 먼저 확인하세요

상황일반적인 판단 방향

오래 사용해 벽지가 자연스럽게 변색	통상손모 가능성
장판·바닥의 일반적인 마모	통상손모 가능성
문·유리 등을 임차인이 파손	임차인 부담 가능성 큼
임차인이 설치한 선반·시설	철거·복구 대상 가능
입주 전부터 있던 하자	원칙적으로 임차인이 만든 훼손 아님
계약서에 구체적인 원상복구 특약	특약 내용 확인 필요
단순히 ‘원상복구한다’고만 기재	모든 노후비용을 임차인에게 전가한다고 단정하기 어려움

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1. ‘원상복구’는 새집으로 만들어 놓으라는 뜻이 아닙니다

민법 제654조는 임대차에도 제615조의 원상회복 규정을 준용합니다.

따라서 임차인이 집의 구조를 변경했거나 별도의 시설을 설치했다면 원칙적으로 임차 당시의 상태로 돌려놓아야 할 수 있습니다.

하지만 원상회복이

“입주할 때보다 더 깨끗한 새집 상태로 만들어 놓는다.”

는 의미는 아닙니다.

대법원 역시 임차인이 반환할 때 원칙적으로 임차했을 당시의 상태를 기준으로 원상회복 범위를 판단해야 한다는 취지의 판결을 내린 바 있습니다. 임차 전부터 존재하던 시설까지 특별한 사정 없이 현재 임차인이 철거할 책임을 지는 것은 아니라는 것입니다.

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2. 자연스럽게 낡은 부분은 ‘통상손모’인지가 중요합니다

집에서 몇 년을 살면 아무리 조심해도 흔적이 남습니다.

대표적으로

• 벽지의 자연스러운 변색
• 바닥재의 일반적인 마모
• 가구가 놓였던 자리의 눌림
• 장기간 사용에 따른 시설 노후

등이 있을 수 있습니다.

서울중앙지방법원 판결에서는 임차인이 통상적인 방법으로 사용하면서 자연스럽게 발생한 상태 악화나 가치 감소를 ‘통상의 손모’로 보고, 특별한 약정이 없다면 그 비용을 임차인에게 부담시키기 어렵다고 판단했습니다.

따라서 몇 년 거주했다는 이유만으로 집주인이

“도배와 장판을 전부 새것으로 교체할 테니 비용 전액을 보증금에서 빼겠습니다.”

라고 주장한다면 실제 훼손 원인과 계약내용을 따져볼 필요가 있습니다.

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3. 반대로 세입자가 망가뜨린 부분은 책임질 수 있습니다

통상적인 노후와 임차인의 고의·과실로 발생한 훼손은 다릅니다.

예를 들어

문을 깨뜨림
→ 유리를 파손함
→ 바닥을 심하게 찍거나 태움
→ 임의로 설치한 구조물을 제거하지 않음

등이라면 원상회복 비용을 부담해야 할 가능성이 높습니다.

핵심은

정상적으로 살면서 자연스럽게 낡은 것인지

아니면

임차인의 행동 때문에 별도의 수리가 필요해진 것인지

입니다.

따라서 모든 도배·장판비가 집주인 부담도 아니고, 반대로 모든 수리비가 세입자 부담도 아닙니다.

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4. 계약서의 ‘원상복구 특약’도 확인하세요

임대차계약서에

“퇴거 시 원상복구한다.”

라는 문구가 있는 경우가 많습니다.

그렇다고 이 한 줄만으로 정상적인 사용에 따른 모든 노후비용까지 자동으로 임차인이 부담한다고 단정할 수 있는 것은 아닙니다.

실제 법원은 통상손모까지 임차인에게 부담시키려면 임차인이 어떤 손모의 보수비용을 부담하는지 계약내용에서 구체적으로 정해졌거나 그 취지를 명확하게 합의했다고 인정될 필요가 있다는 취지로 판단한 사례가 있습니다.

따라서 계약할 때

“퇴거 시 도배비 전액 임차인 부담”

처럼 구체적인 특약이 있다면 계약 전부터 내용을 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

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5. 입주할 때와 퇴거할 때 사진을 꼭 남기세요

원상복구 분쟁에서 가장 큰 문제는

“원래 그랬다.”

와

“세입자가 망가뜨렸다.”

가 맞서는 것입니다.

그래서 입주할 때부터 다음 사진을 남겨두는 것이 좋습니다.

벽지
→ 장판·바닥
→ 문·창문
→ 싱크대
→ 욕실
→ 가전·옵션제품

하자가 있다면 사진만 찍지 말고 집주인이나 중개사에게 문자나 메신저로 알려 입주 당시부터 존재했다는 기록을 함께 남겨두세요.

퇴거할 때도 집을 정리한 뒤 같은 위치를 다시 촬영하면 원상복구 책임을 둘러싼 분쟁에서 훨씬 유용한 자료가 됩니다.

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보증금에서 수리비를 빼겠다고 한다면

집주인이

“수리비 100만원을 빼고 보증금을 돌려주겠다.”

고 한다면 바로 동의하기보다 다음 순서로 확인해보세요.

① 어떤 부분이 훼손됐는지 확인

② 입주 당시 사진·계약서 확인

③ 통상적인 노후인지 실제 파손인지 확인

④ 수리내역과 견적 확인

⑤ 원상복구 특약 확인

특히 전체 교체비를 요구한다면 실제로 임차인이 책임져야 할 손해의 범위인지 따져볼 필요가 있습니다.

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FAQ

Q1. 벽지가 오래돼 누렇게 변했는데 제가 도배해야 하나요?

정상적인 거주로 생긴 자연스러운 변색이라면 통상손모로 볼 여지가 있습니다. 법원도 통상적인 사용으로 발생한 손모는 특별한 약정이 없다면 임차인에게 원상회복비용을 부담시키기 어렵다고 본 사례가 있습니다.

Q2. 제가 설치한 선반이나 구조물은 그대로 두고 가도 되나요?

임차인이 설치해 현상을 변경한 부분은 계약 종료 시 철거해 임차 당시 상태로 복구해야 할 수 있습니다. 민법에서도 원상회복과 부속물 철거에 관한 기본원칙을 두고 있습니다.

Q3. 전 세입자가 만들어 놓은 시설까지 제가 철거해야 하나요?

특별한 사정이 없다면 반드시 그렇지는 않습니다. 대법원은 임대 당시 이미 다른 사람이 설치한 시설에 대해 현재 임차인은 원칙적으로 자신이 임차했을 당시의 상태로 반환하면 된다고 판단했습니다.

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결론

전세·월세 퇴거 시 원상복구는

“집이 처음과 조금이라도 다르면 세입자가 전부 물어낸다.”

는 식으로 판단하는 문제가 아닙니다.

핵심은 세 가지입니다.

자연스러운 노후인가
→ 세입자가 실제로 파손한 것인가
→ 계약서에 구체적인 특약이 있는가

그리고 가장 좋은 예방책은 입주 당시 사진과 문자 기록을 남기는 것입니다.

퇴거하면서 집주인이 큰 금액의 도배·장판·수리비를 보증금에서 공제하겠다고 한다면 바로 동의하기 전에 훼손 원인과 실제 수리비, 계약서 특약부터 확인하세요.

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공식 확인처

국가법령정보센터 — 민법 제615조·제654조

민법은 임대차가 종료되었을 때 임차인의 원상회복의무에 관한 기본적인 법적 근거를 두고 있습니다.

국가법령정보센터 — 관련 판례

대법원은 원상회복 범위를 판단할 때 임차 당시의 상태, 계약내용과 임차인이 실제로 변경한 부분 등을 구체적으로 살펴야 한다고 판시하고 있습니다.

※ 실제 원상복구 책임은 계약서 특약, 입주 당시 상태, 거주기간, 훼손 원인과 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금 반환을 둘러싼 금액이 크거나 합의가 되지 않는 경우에는 주택임대차분쟁조정이나 법률상담을 검토하는 것이 좋습니다.